நடுத்தர வர்க்கத்திற்காக வீடுகள் உருவாக்கும் நேர்மையான நிறுவனங்கள் மறைந்து போனது ஏன்?

நடுத்தர வர்க்கத்தைச் சேர்ந்த நீங்கள் சென்னை புறநகர் பகுதிகளில் வசிக்க விரும்புகிறீர்கள். ஆனால் நெடிதுயர்ந்த அடுக்குமாடிக் கட்டிடங்களைத் தவிர்த்துவிட்டு ஆறிலிருந்து எட்டு குடியிருப்புகளைக்(Apartments) கொண்ட ஒரு கட்டிடத்தில் வீடு வாங்க எண்ணுகிறீர்கள். தோராயமாக 60லிருந்து 80 லட்சம் ரூபாய் உங்களால் கொடுக்கமுடியும். இப்படிப்பட்டத் தேவையுடன் நீங்கள் தேடினால் முறையான அனுமதிகளோடும் அரசு விதித்த கட்டுப்பாடுகளோடும் கட்டப்பட்ட ஒரு குடியிருப்பை(Apartments) காண்பது மிகவும் அரிது.

ஐந்தாண்டுகளுக்கு முன்பு வரை நகரத்திலும், புறநகரிலும் பல்வேறு நிறுவனங்கள் நேர்மையாகவும் அரசு விதிகளை மதித்து முறையாகவும் கட்டிடங்கள் கட்டிவந்தன. இப்போது அப்படிப்பட்ட நிறுவனங்களைச் காணவேண்டும் என்றால் அளவுகடந்த பொறுமையும் யோகமும் இருக்கவேண்டும். இன்றும் ஏராளமான நடுத்தர கட்டிடங்கள் கட்டப்பட்டு வந்தாலும் நீங்கள் உற்றுநோக்கினால் பல அரசு கட்டுப்பாடுகள் காற்றில் விடப்பட்டிருக்கும். இந்தக் கட்டிடம் அரசு விதித்துள்ள விதிகளுக்கு உட்பட்டு கட்டப்பட்டுள்ளதா என்ற கேள்வியை எழுப்பினால் ஆம் என்ற உறுதியான பதில் உங்களுக்குக் கிடைக்காது. மேலும் பிரிக்கப்படாத மனையின்(UDS) அளவு சரியாக இருக்கிறதா என்று பார்த்தால் சரியாக இருக்காது. நீங்கள் இன்னும் அதிகப்பிரசங்கித் தனமாக கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு, மின்சார சேமிப்பு, மின்சார பாதுகாப்பு போன்ற வசதிகளை எதிர்பார்த்தால் விரட்டியடிக்கப்படுவீர்கள்.

நெடிதுயர்ந்த கட்டிடங்களைக் கட்டும்போது சென்னை மாநகர பெருவளர்ச்சி ஆணையம் (CMDA) விதித்த கட்டுப்பாடுகளை முறையாக பின்பற்றாமல் குடியேறுவதற்கான அனுமதியைப் பெறமுடியாது. ஆனால் இத்தகைய கட்டிடங்கள் நகருக்கு வெளியே கட்டப்படுகின்றன. அதனை விரும்பாமல் நகரின் புறநகர் பகுதிகளில் சிறிய அளவிலான வீடுகளை வாங்க விரும்பும் மக்கள் விதிமீறல்களையே சந்திக்கவேண்டியிருக்கிறது.

இன்றைய சூழ்நிலையில் இத்தகைய நடுத்தரவகை குடியிருப்புகளில்(Apartments) ஐந்து சதவிகிதமே முறையாகவும் நேர்மையாகவும் கட்டப்பட்டிருக்கின்றன. இந்த ஐந்து சதவிகிதத்திலும் நவீன வசதிகள் இருக்கும் கட்டிடங்கள் மிகவும் குறைவு. அதாவது வண்டி நிறுத்தங்கள் (car parking), நீர் சுத்திகரிப்பு சாதனங்கள், கழிவு நீர் சுத்திகரிப்பு மற்றும் மறுசுழற்சி, வெப்பக்காப்பு சாதனங்கள், ஏணிகள்(Lift), மின்சார பாதுகாப்பு சாதனங்கள் போன்றவை அறவே இருக்காது.

இவ்வாறு நிலைமை மாறியதற்கான காரணங்கள் என்ன?

• சிறிய அளவிலான மனைகளுக்கு (2400, 3600 சதுரடி) எப்பொழுதும் அதிகமான தேவை இருந்து வருகிறது. ஏனென்றால் தனி வீடுகள், கடைகள், அலுவலகங்கள் கட்டுவதற்கு வாங்க விரும்புகின்றனர். எனவே இந்த நிலங்களுக்கான கிராக்கி அதிகமாகி உள்ளது.
• உதாரணமாக நேர்மையான ஒரு நிறுவனம் சதுரடி 5000 ரூபாய்க்கு குடியிருப்புகளை(Apartments) விற்க நினைத்தால் அந்தப் பணத்திற்குள் கீழ்காணும் செலவுகளை அடக்கவேண்டியிருக்கும். அரசு அனுமதி கட்டணங்கள், செலவுகள், முதலுக்கான வட்டி, கட்டிடம் கட்டும் செலவு, பிற எதிர்பாரா செலவுகள் மற்றும் அவரது லாபம். கொஞ்சம் மிஞ்சிப்போனால் சதுரடி 5500 ரூபாய்க்கு விற்க முயலலாம்.
• மேலே சொல்ல கணக்கில் திட்டமிட்டால் அவர் கட்டிடத்திற்காக வாங்கும் அடிமனைக்கான தொகை 2400 சதுரடிக்கு 90 லட்சத்தைத் தாண்ட முடியாது. ஆனால் இந்தத் தொகையை மனை விற்பவர்களிடம் சொன்னால் அவர்கள் விற்க முன்வரமாட்டார்கள்.
• ஏனென்றால் நிலத்தின் உரிமையாளர்கள் 2400 சதுரடிக்கான மனைக்கு 1 கோடி ரூபாய் வரை கேட்பார்கள். சென்னையில் பல இடங்களில் நிலைமை அவ்வாறு இருக்கிறது. ஆகவே நிலத்தின் உரிமையாளர் பேரம் பேசவேண்டும் என்பதற்காகவே மனையை 1கோடியே 10 லட்சம் என்று சொல்லுவார். இந்தத் தொகை காற்றில் பரவ, மற்ற நில விற்பனையாளர்களும் அதேபோல கேட்கத் தொடங்குவர்.
• பெரும்பாலான மனை உரிமையாளர்களுக்கு மனையை விற்கவேண்டி நிர்பந்தம் அறவே இருப்பதில்லை. ஏனென்றால் மனையின் விலை பல்வேறு பொருளாதார காரணங்களால் உயர்ந்து இருக்கிறது. பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பாக அந்த நிலம் வாங்கப்பட்டிருக்கும். எனவே அதனை உடனடியாக விற்கவேண்டும் என்ற அவசரம் இருக்காது. அதனால் பல உரிமையாளர்கள் நிலத்தை விற்க அவசரப்படமாட்டார்கள்.
• கட்டிடம் கட்டும் நிறுவனம் மேலே சொன்ன மனையை 1 கோடியே 5 லட்சத்திற்கு வாங்குவதாக வைத்துக்கொண்டால் நேர்மையாக அந்த இடத்தில் கட்டிடம் கட்டி விற்று லாபம் அடைய முடியாது. மனையில் உள்ள இடம் முழுவதும் கட்டிடத்தால் நிரப்பினால் மட்டுமே அவரால் சமாளிக்க முடியும்.
• இதனால்தான் 5 குடியிருப்புகள் என்று திட்டமிடப்பட்ட இடங்களில் 7 குடியிருப்புகள்(Apartments) வரை கட்டப்பட்டிருக்கிறது. அல்லது ஒவ்வொரு குடியிருப்பும் திட்டமிடப்பட்ட அளவை விட பெரியதாக கட்டப்படுகிறது. அவ்வாறு கட்டப்படும் பொழுது காற்றுக்கும் வெளிச்சத்துக்கும் பற்றாக்குறை ஏற்படுகிறது.
• அதிகப்படியாக குடியிருப்புகள்(Apartments) கட்டப்படுவதால் பிரிக்கப்படாத மனையின்(UDS) அளவானது ஒவ்வொரு குடியிருப்பு(Apartments) உரிமையாளருக்கும் குறைகிறது.
• குடியிருப்பை(Apartments) வாங்கும் ஒருவர் வழக்கறிஞரை அணுகி சட்டச்சிக்கல்கள் எதுவும் இல்லாமல் இருக்கிறதா என்று ஆலோசனை பெற்று வாங்கிவிடுகிறார். மேலும் அருகில் உள்ள குடியிருப்புகளின்(Apartments) விலையோடு ஒப்பிட்டு மகிழ்ச்சியும் அடைகிறார். ஆனால் உள்ளே மறைந்திருக்கும் தகிடுதத்தங்கள் அவருக்குத் தெரிவதில்லை. போதிய காற்றும் வெளிச்சமும் அந்த வீட்டில் வாழும் போது கிடைக்காது என்று புரிவதில்லை.

இந்த சூழ்நிலையில் நேர்மையான நிறுவனம் கட்டிடம் கட்ட மனையை வாங்கவே இயலாது.

இத்தகைய நடுத்தர வர்க்க குடியிருப்புகளை(Apartments) அரசின் கண்காணிப்பு மிகவும் குறைவாக இருப்பதால் நல்ல ஒரு குடியிருப்பு(Apartments) கிடைப்பது குதிரைக்கொம்பு.

எங்காவது ஒரு மனை விற்பனையாளர் தாமே ஓரிரு குடியிருப்புகளை (Apartments) எடுத்துக்கொண்டு மீதியினை கட்டிட நிறுவனத்திடம் ஒப்படைத்தால் மட்டுமே முறையான விதிகளுக்கு அடங்கிய கட்டிடம் கட்டப்படும். அல்லது மனை விற்பனையாளருக்கு சமூக பொறுப்புணர்ச்சி இருந்தால் சரியான விலையை முடிவு செய்வார். அப்பொழுதுதான் கட்டிடத்திற்கு வேண்டிய அடிப்படையான கூறுகள் நிறைவேற்றப்பட்டிருக்கும். அர்த்தமற்ற வகையில் கட்டிடம் பெரிதாக அமைக்கப்பட்டிருக்காது.

இத்தகைய நேர்மையான, பொறுப்புணர்வு உள்ள மனை விற்பனையாளர்கள் சென்னையில் இருந்தால் அது உலக அதிசயமே. ஏனென்றால் யார் எக்கேடு கெட்டால் என்ன எனக்கு என்னுடைய நிலத்திற்கு அதிக விலை கிடைக்கவேண்டும் என்ற எண்ணமே மக்களிடம் நிலவுகிறது.

மேற்சொன்ன காரணங்களால் நேர்மையாக, முறையாக நடுத்தர வகை கட்டிடங்கள் கட்டும் நிறுவனங்கள் காணாமல் போகிறது.

ஆக இதற்கெல்லாம் தீர்வுதான் என்ன?

அரசின் கண்காணிப்பு அதிகரிக்க வேண்டும் மற்றும் குடியிருப்பை(Apartments) வாங்கும் வாடிக்கையாளர்கள் அனைத்து விதிமுறைகளையும் முறையாக பின்பற்றி இருக்கிறார்களா என்று விசாரித்து அறிய வேண்டும். முறையான நிபுணரைக் கொண்டு பரிசோதித்துக்கொள்ள வேண்டும். மனை விற்பனையாளர்களும் சமூக பொறுப்புணர்வுடன் நடந்துகொள்ள வேண்டும். இவையெல்லாம் நடந்தால்தான் நடுத்தர வர்க்கத்திற்கு நகருக்குள் நல்ல வாழ்வு வாழ சரியான குடியிருப்புகள் (Apartments) அமையும். இல்லையேல் விலை கொடுத்து வீடு வாங்கினாலும் நல்ல வாழ்க்கைத் தரம் அமையாது.

BVe Consulting Engineers

Engineering Project Consultancy & Property Advisory Services,

Residential-Commercial-Industrial-Infrastructure Designs

Due-diligence studies -Asset valuation services

Chennai -600 083

bv.consultingengrs@gmail.com

www.bveconsultingengineers.in

www.bveconsultingengineers.com